房地产行业，尤其是开发类房地产，是资金密集型行业，需要通过股权、债务等多种融资方式，从境内和境外筹集巨额资金用于获取地块、支付建筑费用等各项开支。资金管理是房地产行业宏观调控的重要组成部分。2019年7月30日，中央政治局会议提出：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

对于房地产企业的跨境融资，同样要按照上述中央的房地产宏观调控精神予以管理，防止出现顺周期的跨境资金流动，避免形成境内管住而境外放任的漏洞效应，以增强房地产宏观调控效果。如果一味允许境内房地产企业通过境外子公司在境外任意举债，特别是发行债券，再以外商投资房地产企业股本金或外债等模式回流资金到境内，将削弱国内对房地产行业的调控，导致“按下葫芦起了瓢”的顾此失彼问题。鉴此，有必要从落实房地产长效管理机制出发，结合境外融资的特点，在现行法规框架下，推进境外融资与境内融资的监管倾向和原则趋同。

境内房地产企业境外发债风险正逐渐受到市场关注。近年来，境内房地产企业在国内银行贷款、资本市场、债券市场等市场融资趋紧的背景下，跨境投融资活动趋于活跃。特别是境外子公司发行债券的规模越来越大，部分时期的发债同比增长较大，且发行债券的利率居高不下。这势必导致房地产企业在未来一段时期背上沉重的债务负担。尽管从现行外债统计角度看，境外子公司的境外发债不是我国居民负债，不纳入外债，但许多境外子公司仅仅是一个债务融资平台，本身不具备偿还债务本金和利息的实力，债务最终需要境内负担：或以境内母公司对境外平台公司的增资或放款解决，或以平台公司控制的境内企业以利润或撤资等方式承担债务责任。如果境内房地产市场出现大的波动，必然波及境外平台的现金流，造成境外平台公司的债务风险。还需要看到的是，认购境外平台公司发行的债券主体，往往也具有一定的中资背景。如果境外平台公司债务出现问题，就可能通过传染效应进一步放大跨境资金的流动风险。此外，境外公司的债券违约，容易产生负外部效应，可能导致中资企业信用评级下降，进一步增加企业融资成本，也影响其他企业“走出去”。

房地产境外子公司境外发债风险已引起了有关部门的注意。发改委、财政部在2018年联合印发了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，明确要求房地产企业境外发债仅限归还存量债务，不得用于境内外房地产项目和补充运营资金。该政策推出后虽然取得了一定的效果，但仍有部分房地产企业变换手法来规避政策。如先向银行贷款用于房地产等项目，再通过境外发债将募集资金调回境内用于归还存量债务，用“以债还贷”来掩饰资金的真实用途。