房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指以能够产生稳定租金收益的不动产为主要基础资产，以标的不动产租金收入作为主要来源，并将投资收益按比例分配给投资者的金融工具。目前，尽管中国国内尚未形成严格意义上的REITs市场，但出于对融资渠道多样化的需求，近年来，陆续有中国企业前往海外市场发行REITs。其中，新加坡REITs市场凭借其成熟、国际化程度较高的优势，受到越来越多企业的关注。

透视产品架构

新加坡REITs（Singapore REITs，S-REITs）的架构主要采用信托模式（见附图）。根据新交所的定义，S-REITs管理人根据新交所上市规则的规定以及信托契约的约定发行S-REITs份额，并将募集所得资金用于购买房地产或者相关资产；同时，S-REITs管理人负责S-REITs的日常管理与经营，并聘任物业管理人管理房地产及相关资产。S-REITs受托人根据信托契约的约定，为S-REITs份额持有人的利益持有S-REITs资产，并代表S-REITs份额持有人监督S-REITs管理人的日常管理和运营行为。房地产及相关资产的收入，扣除支付给受托人、S-REITs管理人和物业管理人的费用之后，余额以股息形式分配给投资者。