怎样看房价?等待怎样的长效机制?

来源: 《中国外汇》2017年第21期 作者:钟伟 沈建光 杨现领 编辑:孙艳芳

自2016年9月以来,中国房地产调控进入了一个新阶段。在2016年中国楼市销售面积和金额双双创下历史新高后,尽管有各种调控压力,尤其是价格限制和信贷制约,但楼市仍然稳健:2017年前三个季度,涉及房地产产销的数据大致稳定。党的十九大进一步明确了通过房地产市场多主体供给,满足多层次住房需求,租售并举的新思路。而与此同时,随着全球经济温和复苏,北美和日本的地产正在逐渐升温。这使得人们对中国楼市的未来和调控的走向产生了不同的判断。房价究竟是压紧的弹簧还是泄气的皮球,短期调控和长效机制如何有效衔接?都引起了公众的高度关注。


主持人:

钟伟  《中国外汇》副主编

嘉宾:

沈建光  瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家

杨现领  链家研究院院长


钟伟:中国楼市去库存是本轮楼市调控的重要内容。目前,楼市去库存大约处在怎样的状态,一、二线和三、四线城市是否都基本完成了库存去化?自2014年第二季度以来,中国房地产投资增速进入了新的平台,当下持续的楼市调控,有可能对接下来的经济增速和结构调整构成怎样的影响?

沈建光:我认为近三年的房地产去库存效果是非常显著的。自2015年货币政策以及房地产调控政策松动以来,一、二线城市房地产销售市场十分火爆,其房地产去库存的效果已经明显超出预期;三、四线城市曾一度是去库存的重点,在去年年底重点对一、二线城市房地产市场采取从严调控以来,三、四线城市房价出现了较大程度的上涨,使其成为支持今年房地产市场的重点。

就对经济的影响而言,当前房地产市场投资并未出现明显回调,对经济的负面冲击尚不明显。虽然新开工、销售两大先行指标有所回落,但整体来看,回落幅度有限。如1—9月,房屋新开工面积增长6.8%,房地产销售增速也保持在10%以上,说明房地产投资在半年内或仍将得到支撑,对经济的负面影响可能会在明年二、三季度才开始显现。

杨现领:“去库存”之前,一线城市基本不存在“库存”压力,主要的压力在三、四线。2015年以来,以放松流动性、降低购房门槛政策为开端,加上“资产荒”的持续,购房需求出现集中释放,呈现一、二线向三、四线城市传导的特征。从目前的数据来看,除了部分三、四线城市的去化周期依旧较长外,大部分城市的库存去化周期已处于合理范围(12个月左右)。可以说,本轮去库存已经完成或者接近尾声。

房地产对经济增长的影响,将从对增长速度的贡献转化为对增长质量的贡献,平稳的市场有利于保障长效机制的出台。未来房地产与宏观经济的联系或将发生以下两个变化:第一,在此之前,衡量房地产对经济增长的贡献主要体现在房地产投资上;在此之后,主要体现在房地产消费上。其中,租赁将成为日益重要的住房消费,租赁及其产业链对经济增长的影响将逐步释放。第二,随着房地产行业从制造业转向服务业,作为一个整体,它对增长速度的影响必然下降,但是对就业的影响必然上升。例如,中国未来必然会形成数百万的职业经纪人队伍服务于房屋的交易,也会形成百万规模的物管专家,服务于房屋管理,还有一大批社区服务人员等。

钟伟:年初至今,国际货币基金组织(IMF)已连续调高对全球经济和中国经济的增长预测;与此同时,围绕中国经济是否进入新周期的讨论也沸沸扬扬。在国际经济趋缓的背景下,北美、日本以及中国香港的楼市都有上升。人们对中国楼市的价格趋势也有分歧:一部分人认为,楼价仍有“暴涨”的压力;另一部分人则认为,区域市场和一、二手房的价格分化才是重要特征。两位如何看待中国商品房价的可能走势?

沈建光:房地产市场分化可能是大势所趋。因为,伴随着经济发展,人口向资源与工作机会富集的大城市周边聚集是全球性的规律。这意味着,一线城市,核心城市周边的房价从市场化的角度是要显著高于三、四线城市的,涨幅也会呈现出不平衡。但这并不意味着一线城市过高的房价不存在泡沫,毕竟,房价收入比、租金收入比等指标显示,中国一线城市的房价已经堪比纽约、东京等全球一线城市。而伴随着居民财产多元配置的需求增强,一线城市的过高房价,很难继续得到有效支持,因此存在回调的压力。

过去十余年,中国的房地产价格与收入存在着螺旋式上涨的现象,房地产价格受政策调控的影响十分显著。中国的房地产每出现一轮大幅上涨,房地产调控政策便会相继而至。习近平总书记多次表态,房子是用来住的,不是用来炒的,说明其打击房地产泡沫的决心。在此背景下,预计中国房地产市场存在回调空间,特别是早前上涨比较快,居民加杠杆比重较高的城市,回调的幅度会更为明显。

杨现领:短期内楼价没有“暴涨”的压力。其原因在于,目前政策环境较为严厉,不但提高了首付和贷款门槛,而且还在调整市场预期。保证“房住不炒”将成为后期的大趋势,因此短期内楼价没有暴涨的压力。

中国商品房价可能会呈现两个大的趋势:首先是城市圈特征日益凸显。从发达国家的经验看,城市圈是城市发展的高级阶段和大趋势。近年来,房价涨幅居前城市呈现出向大城市集中的特征。涨幅较大的城市均处于北京、上海、深圳等三大核心城市圈,圈内一些城市虽为三、四线城市,但房价涨幅已经超过了部分二线城市。这实际上反映了我国城市化发展进入了新阶段,城市圈对房地产市场的影响将逐步增强。其次是区域价格的分化可能会持续。2016年底,我国城市家庭户均住房套数在1.1左右,从总量上看,住的问题已得到基本解决,不少三四线城市还可能存在过剩,整体上供过于求。未来房价存在一定的下行压力。但是一线城市的户均住房套数只有0.85—0.9套,距离“一户一套”“一人一间”“一人一卧”还有相当大的差距。例如,北京存量住房套数约为750万套,套均2间房,对应的常住人口超过2170万。还有不少重点城市不断吸引人口流入,动态的住房缺口也将持续存在。因此未来城市和区域间房价的分化将会持续。

钟伟:房地产金融总是牵动人心,人们担心涉房信贷和融资是否安全,担心开发企业重新洗牌的振荡。在涉房信贷不断收紧的背景下,投资者则以推升房地产类上市公司的股价,来表达他们的乐观情绪。新近一些人则在讨论中国式住户部门的负债率问题,似乎担心购房和消费会使得居民不堪重负。两位觉得在持续调控下的中国房地产金融,总体和结构上出现了怎样的趋势?风险是在逐步积累还是有所释放?

沈建光:这两年,伴随着房地产价格的过快上涨,房地产相关风险,最主要是金融风险,有所上升,主要体现在居民领域。虽然中国居民杠杆率在全国范围内并不算处于高位,但增长较快,且不少运用短期信用贷弥补首付缺失,加大了房地产金融风险。而从房地产企业来看,房地产企业的债务率如今也接近80%,比两年前也有明显提升。同时,房地产也是银行贷款的重要抵押物,因此,房地产价格波动对金融系统而言也是隐性风险。尽管目前经济向好,银行不良贷款也在降低,但如果房价出现由于泡沫破灭而引发大幅下跌,相关金融风险就会相继显现。

杨现领:从我国目前的情况看,全国整体上房地产金融风险相对可控,但个别热点二线城市居民端的金融风险相对较高,应予以关注。房地产企业端由于债务比远低于警戒水平,且目前财务水平相对健康,面临的金融风险相对可控。2016年,我国整体房贷比约为17%,虽增速较快但仍处于安全水平;我国整体的居民杠杆率为45%,远低于警戒水平;我国房贷收入比仅为67%,但大部分热点城市的房贷收入比则远高于警戒线,值得警惕。如北京、上海、厦门、南京和杭州的房贷收入比都偏高,甚至超过了美国次贷危机时期的最高值;因此,如果没有财富向这些大城市的加速代际集中,偿还风险还是存在的。从企业端来看,2015年中国企业债务比为62%,与美国和日本危机时期相比处于较低水平。此外,企业端虽有融资渠道收紧、融资成本高等风险,但是近两年房企销售普遍较好,财务水平相对健康。

目前的风险主要集中在行政调控和金融紧缩的叠加,即房地产领域和金融领域的同时收紧给市场带来的风险。鉴此,在金融市场方面,应加强对银行表外业务的风险管理,严控同业、银行理财、委外等业务,引导资金更多地投向实体经济;严控期限错配和杠杆投资;在居民端,严查个人消费贷款违规流入房市等。金融和地产双收紧,对地产金融稳健性的影响尚有待观察。

钟伟:自新一轮调控以来,如何做到短期调控的组合拳逐渐和长效机制有机衔接?在各种限制措施之余,地产领域也在租赁市场、共有产权房屋和保障房建设方面不断推出新政。在两位看来,当下的调控措施应当如何调整才能松紧适度?而未来中国楼市调控的长效机制至少应当包含哪些内容?

沈建光:长效机制可以从需求、供给以及制度完善等方面来理解。从供给角度,增加土地供应,以及城市土地的高效利用,尝试共有产权房、鼓励租房等都是值得肯定的。而从需求方面,对于投机需求仍然可以限制,但对于刚性需求和改善型需求还是需要鼓励。当前为防止房地产泡沫,房地产贷款收缩得比较紧,首付比上升较高,这也是是短期内遏制房地产杠杆过高的手段。但从长期来看,也存在适度放松的空间。毕竟,如果结合契税考虑,首套贷款认定严格,即“既认房又认贷”的政策是非常苛刻的,不利于支持刚需与改善型购房的需求。

而从制度来看,完善土地制度、户籍制度、公共分配以及财税制度,是长效机制不可逾越的重要内容。特别是房产税政策,应该尽快研究加快推出,作为取代土地收入和地方财政收入的重要来源。房产税的意义不在于对于房价的影响,其更多的是对于理顺中央与地方财权与事权这一传统矛盾所具有的重要作用。

杨现领:为了配合长效机制的建立,短期调控应当注意以下几点:一是对于重要政策要有长期不变的原则,比如说通过不变首套房首付和房贷利率来支持刚需;二是短期内既不要频繁大幅刺激,也不要大幅打压,以保证市场自发作用的发挥;三是“具体城市和需求具体分析”,不搞“一刀切”。具体可以从以下五个方面着手建立房地产长效调控机制:

第一,规范租赁市场秩序,发展专业租赁机构。通过住房租赁市场立法,“租售并举”等政策,保障租房者和业主的合法权益。通过鼓励私人房源出租、培育专业化租赁机构等,增加租赁供给,提升租赁房屋质量。通过补贴政策和租赁金融配套设施建设,解决租户的支付问题和租赁机构的融资问题。第二,建立多元化的土地供应机制,提高供给弹性。建立多元的供给主体,盘活城市闲置和低效用地;提高核心城市住宅用地供给比例;提高核心城市住宅供地完成率;提高土地利用强度。第三,加快存量房屋的流通。第四,建立与需求挂钩的差别化税收和信贷调节制度。第五,实施宏观和金融的审慎监管政策,防范金融风险。具体可以加大对贷款资质和信用的审核,对贷款价值比(LTV)、贷款比例等金融指标进行监管。

钟伟:谢谢两位贡献的智慧。从讨论中我们可以得出以下判断:第一,房地产去库存已取得显著效果;第二,涉房金融大致稳健,但值得关注;第三,房产税是长效机制的重要内容。以上是两位大致认同的。但对一线城市房价的趋势两位存在判断分歧。在我看来,没有一成不变的调控政策,短期调控应当应时而变。进入2017年三季度以来的地产销售回落节奏、金融和地产双紧的叠加效应,以及一线城市新房的涨价压力等一系列变化,都值得关注。而如何使得长效机制和国民的获得感协调起来,也值得深思。

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