如果要用一个词来形容2018年的各个终端需求，“超预期”是很合适的。第一，房地产投资增速2016年和2017年连续两年上升，高压调控下，市场预计该投资2018年将明显回落。但实际情况是房地产投资维持了很强的韧性，2018年前10个月累计增速为9.7%，高于2017年全年的增速7.0%。第二，线性思维下，在年初时，市场各方曾预计2018年基建投资能维持两位数的增速。但实际情况是该投资遭遇断崖式下跌，前三季度累计增速只有0.3%。第三，在去杠杆政策下，预计制造业投资将维持低迷。但实际情况是，制造业投资增速在2018年3月见底后持续回升，前10个月累计增速达到了9.1%，而且这种回升是由民间投资带动的。第四，消费增速低迷，跌破两位数。10月社会消费品零售总额名义增速下降到8.6%，剔除物价影响后实际增速只有5.6%。2017年还在讨论消费升级，认为消费在经济增长中发挥着重要的锚定作用，但2018年由于消费增速的放缓，是否出现消费降级引起了大范围讨论。第五，中美贸易摩擦下，出口依然维持了很强的韧性。3月贸易冲突开始升级，但从出口数据上看影响并不明显，10月单月出口增速达到了15.6%，是年内次高。

2019年各个终端需求走势如何呢？下面笔者从需求端入手，穿插融资和中美贸易摩擦两个因素，对五大需求逐一展开分析。

地产：销售支撑动力减弱，投资进入下行周期

先来看房地产投资，其是影响2019年经济走势最为关键的终端需求之一。