次贷危机以来，全球房地产在经历了短暂下跌之后，价格重新开始上涨。除了政治或者安全局势动荡的区域之外，几乎全球大都市的房价都有显著上涨。伦敦、波士顿、纽约、旧金山、悉尼、温哥华及多伦多等城市在过去三年的房价涨幅都超过了40%，东京房价在过去一年也上涨了16%。而中国大城市房价的上涨，是全球房价上涨的一个缩影，北、上、广、深在过去四年甚至没有能够进入全球房价涨幅前三甲的城市之列。

以上事实显示，中国楼市的火爆，很可能并不是中国的涉房政策发生了什么重大转折的结果，也就是说，限购、限贷政策的有限放松不足以解释中国楼市的转折。那么，包括中国在内的全球房价上涨的根源究竟是什么？人们直觉地将答案投向了货币。

次贷危机之后，全球主要经济体纷纷采取了宽松的货币政策，当前，全球更是进入了低利率、零利率甚至负利率时代。然而，企业的投资热情并没有被激发，由于创新的匮乏和盈利前景的不明朗，实体经济并没有吸收太多的流动性。例如，美国上市公司在去年手持现金超过了1万亿美元，现金分红率达到了50%。于是，廉价货币“脱实入虚”，催生了全球资产泡沫。次贷危机至今，伴随房价上涨的，还有股市和国债价格的飙升。甚至可以说，当下全球资产泡沫比次贷危机前有过之而无不及。

中国楼市既是全球楼市的一部分，同时又有自身的特质。2011年年底，美国经济接近见底，而后走出了略有波动的L型；相较而言，中国经济探底的进程更为迟缓。同样，中国楼市的回升也比美国缓慢。2012年年初至今，美国总体房价已经回到正增长，而中国的房价回升则迟至2014年年底。同时，中国楼市的回升，又是在工业化和城市化程度较低的背景下产生的，并伴随着国内股市的一蹶不振。而从当前的全球经济增长和货币政策环境来看，2016年第二季度美国经济增长仅为1.2%，美联储加息仍然步履蹒跚；中国经济增长已为权威人士认定为L型，而中国利率水平存在持续走低的趋势。因此，推动楼市火爆的“弱增长、宽货币”的大环境并没有逆转之势。

那么，当前的房价泡沫何时会破灭？可能的因素有两个：一是滥发货币最终导致了通货膨胀的回归，二是公众对房价上涨带来的贫富悬殊表达强烈愤怒。

首先，滥发货币是否一定会带来通胀的报复？现实中的答案不甚明朗。作为货币量宽的始作俑者，日本财政和货币政策双刺激已实施了近30年，却始终没有促成通胀的上升。另一些资源国，例如中东产油国、俄罗斯、巴西等并未实施太过分的货币宽松，却陷入高通胀之中。美国和中国则复苏微弱，同时通胀低下。目前来看，廉价货币究竟何时酿成通胀甚至滞涨局面，尚存在不确定性。在通胀回归之前，楼市的火爆有可能还要延续一段时间，当然这种火爆实际上是冷热不均的：体现在一线热、三四线冷；销售热、投资冷；住宅热、非住宅冷，中外楼市皆是如此。如果通胀回归利率趋升，则楼市泡沫就有可能破灭。

其次，包括楼市在内的资产价格上升必然加剧贫富分化。房价上涨使得拥有较多房产的富裕阶层财富暴增，但无房者可能更加无力购房甚至只能租房。以中国一线城市为例，一套真正能够居住的小房子可能需要300万元，哪怕房价每年仅涨5%,也相当于15万元/年,这已远超过了一线城市职工的年均收入，也超过了在金融行业就业的大学生的起薪。在收入赶不上房价涨幅时，唯一手段就是向父母等家人请求资助，这将导致家庭财富进一步向大城市集中。当下，全球主要国家都面临着资产价格泡沫导致贫富分化加剧的巨大风险。而由楼市泡沫所推升的社会矛盾，也可能最终葬送楼市本身。

而中国楼市泡沫如果发生逆转，也很可能与重大政策相关，例如房产税。由于中国房屋租售比超过50倍，房屋空置率较高，同时地产库存约50亿平米。笔者认为，减少现金使用，推动通过银行实现住户部门、中小企业和消费行业税收的源泉征缴，改善个人所得税制，适时尝试遗产税制，都不失为维持楼市弱平衡，渐进宣泄泡沫的手段。

作者系本刊副主编、北京师范大学金融系教授