自2015年12月中央经济工作会议把房地产去库存列为2016年甚至以后几年供给侧改革的五大重点任务之一以来，无论是中央政府、相关部委，还是各省、各地都出台了一系列政策措施，希望尽快见到实效。四个多月过去了，目前全国房地产库存状况如何？各地去库存取得了哪些进展？有哪些值得注意的问题？应采取哪些进一步的政策措施？本文拟就这些问题进行梳理和分析。

全国房地产库存状况

国内对房地产库存的估计主要有三种方法。第一种，只考虑“待售面积”，可称之为狭义房地产库存；第二种，除“待售面积”之外还考虑“施工面积”，称之为广义房地产库存；第三种，除考虑“待售面积”和“施工面积”之外，还考虑“拿地未开发面积”，称之为最广义房地产库存。由于“拿地未开发面积”没有可靠的官方统计数据，在实践中对房地产库存的估计主要采用前两种方法。然而，按官方统计指标解释，“施工面积”除包括“新开工面积”、“上年跨本年施工面积”和“本年施工缓建面积”之外，还包括“本年竣工面积”。而“本年竣工面积”要么销售了，归入“销售面积”；要么未销售，归入“待售面积”，存在重复计算，应予扣除。因此，本文采取“待售面积”+“施工面积”-“本年竣工面积”的广义口径计算房地产库存面积。

按照上述定义，2015年全国商品房“待售面积”为7.2亿平方米，其中商品住房“待售面积”为4.5亿平方米。考虑到当年商品房“施工面积”和“竣工面积”分别为73.6亿平米和10.0亿平米，2015年全国商品房库存应为70.8亿平米。采用相同方法，可计算2015年全国商品住房库存为48.3亿平米。如把房地产库存和“销售面积”的比值定义为房地产库存去化周期，即需要多长时间通过当年的销售完成库存的消化，我们可以估算并监测房地产去库存的进度情况。