自2014年首单类不动产投资信托基金（REITs）产品“中信启航专项资产管理计划”问世至今，国内经过近10年探索，初步构建了以顶层设计、交易方式、税收政策为主体的REITs架构，明确了公募REITs系列资产运营要求。自2021年6月起，北京、上海等多地成功发行公募REITs，到2023年末已有29单产品问世，累计盘活千亿规模资产。资产运营方不断拓展公募REITs项目，通过受让基础资产所有权或者特许经营权，丰富基础设施投资融资途径，撬动金融资本、社会资本共同参与各类项目发行运营，初步形成“资金—资产—资本”良性循环。虽然2023年公募REITs二级市场表现欠佳，但是随着发行监管标准和资产运营水平趋于成熟，2024年将是我国REITs市场立足国际对标、克服发展堵点的转折之年，在持续扩容背景下借助一二级资产循环和“耐心资本”土壤厚植，为建立以投资者为本的公募REITs市场而蓄势发力。

2023年公募REITs整体回顾

发行维度：资产盘活由快到慢，保障性租赁住房和园区基础设施类资产发行占比最大

从规模趋势看，截至2023年末，国内公募REITs发行规模近千亿元，面向“十五五”时期尚有大幅拓展空间。近年来，国内企业机构对公募REITs市场规模的估算普遍在5万亿元以上（如张江高科预测10万亿元，兴业证券预测2.3万亿元至5.5万亿元），这对提高中长期资本的接力参与意愿提出要求。