党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。我国房地产业逐渐从过往的高速发展阶段转向高质量发展阶段，房地产企业需要拓展新的、健康的融资渠道。促进房地产市场平稳健康发展，需要借助不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）盘活存量资产，优化房企资产负债表。从全球主要REITs市场规律和经验，结合我国国情市情来看，我国公募REITs市场前景广阔，尤其是保障性租赁住房REITs具有很大的发展空间。

我国发展公募REITs的必要性和重要性

过去二十多年间，国内经济增长高度依赖投资，基础设施建设和房地产开发投资快速扩张，成为投资“三驾马车”中不可或缺的组成部分。然而，快速扩张意味着企业杠杆率逐年抬升，增量投资收益变薄，传统依靠银行贷款的模式难以为继，对国民经济增长的拉动作用也有所减弱。以5年投资平均增速为例（见图1），基建和房地产投资都从2013年超过20%的增速降至2022年末的不到5%，房地产投资更是在2022年出现历史首次负增长。这意味着，传统粗放式、短视、全国范围铺开的房地产投资模式将逐步退出历史舞台。