2020年，我国公募REITs上市工作加速推进。2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”），标志着我国公募版REITs终于在探索近20年后即将面世。8月3日，国家发改委再次发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，8月6日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》）。两份文件在各方面都进一步细化到可执行层面。特别是《指引》，更是明确了基础设施基金以“购买+运营+退出”的底层基础设施项目为投资者提供稳定回报的基本设计框架，使基础设施REITs同成熟市场REITs进一步趋同。

REITs在国内外的发展

房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，将所得租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。简单来说，REITs是将成熟的不动产资产产生的稳定现金流证券化，通过资本市场直接连接资金的供求双方，实现资源有效配置的重要金融手段（见图1）。