中介不会告诉你的美国房产投资风险

发布:2015-11-17 14:22 来源: 《中国外汇》2015年第22期11月15日出版
国内投资者在投资美国房产时,不能盲目追求高收益率而忽视了其中的风险。

近几年,去海外买房成为许多高净值客户的投资选择。尤其是次贷危机后,美国房产更成为国内富裕人群眼中的香饽饽。中国投资者购买美国房产的规模因此迅速增长:2010年,中国人投资美国住宅的投资额仅为59.4亿美元,而到2014年,这个数字已经达到286亿美元。

相对国内而言,美国房产具有价格相对便宜、租金较高、永久产权、保障健全等优势。但国内投资者绝不能因此盲目追求高收益率而忽视了其中的各类风险。尤其在不熟悉美国房产投资环境、前景和相关政策的情况下,更需要借助房产投资中介等专业机构的帮助谨慎行事。中介公司通常会提示投资者有关房产税、维修费、律师费、保险费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等各方面的风险。然而,一些涉及财务与法律的成本与风险,由于中介公司不会主动提示而容易被国内投资者所忽视。

容易忽视的投资风险

风险点一:不居住在美国的非美籍人士单纯出租房产,需要缴纳30%的个人收入税

多数国内投资者是不具有美国身份的非美籍人士。根据美国税法规定,对于不居住在美国的外籍人士,要对其房租收入征缴房租总额30%的个人收入税,而且这一税项不能申请基于中美两国税收协定的抵扣,因此这项税收的负担很重。除此之外,大多数州还有州税。如果国内投资者想投资美国房产用于出租,需要考量这一风险。

如果运用一定的财务规划手段,这部分税收可以换一种方法缴纳。这样可以降低纳税基数,虽然需承担最高可达35%的累进税,但总体来说应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划,还需要负担高昂的律师费用。有部分国内投资者选择一些土办法避税,甚至干脆不报税。但这样做的风险更大,可能会面临巨额罚款甚至是刑事责任。

住在美国或者持有美国绿卡的中国投资者是否就可以躲过这一劫呢?尽管不用再缴纳这项税收,但作为美国的税务居民,“山姆大叔”就要对其全球收入进行征税了。

风险点二:非美国税务居民出售美国房产需要缴纳最高达获利部分28%的所得税当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时,如果持有期间不超过一年,用累进税率来进行计税;如果持

有超过一年,则适用长期资本利得税,一般税率最高不超过15%,但特殊情况下可能高达25%甚至28%。比如50万美元购买的房产,以70万美元出售,获利20万美元,需要缴纳所得税5万美元。此外,根据《外国人房地产投资税收法(FIRPTA)》,为降低对外国人或外国公司出售房产的征税难度,将在交易前征收相当于房产交易价格10%的预收税,也就是7万美元,待完成交易后,再进行抵扣。

风险点三:美国房屋交易费用很高

美国的房产交易除了需要缴纳高额税金外,还有各种高昂的费用(见附表)。这些费用有的是由房屋买方支付,有的由房屋卖方支付。国内投资者如果选择购买房产作为投资,未来卖出房产获利,则其身份先为买方后为卖方,因此一定不能忽视这些费用。

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费用一:中介佣金。出售房产时,一般中介佣金由卖方支付,而且美国的中介佣金远高于国内,达4%~6%,而国内一般都在1%~2%;也就是说50万美元的房子,如果需要卖掉,得支付12万~18万元人民币的中介费。

费用二:产权保险。在美国做房产交易时,通常会先购买产权保险,这样未来如果产权出现纠纷,可以使买房人免受损失。产权保险的费率是房屋总价值的0.5%左右(每个州的费率并不相同,如纽约的费率要高于0.6%,而加利福尼亚大约为0.4%)。产权保险在西海岸地区一般由出售方购买,而在其他州,则由买房人承担。很多中国投资者往往觉得购买产权保险没有太大必要,这是非常危险的想法。美国是一个房屋诉讼发生几率很高的国度。一所房屋的产权会因为产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前,还需请专业人士进行产权调查。这些情况在国内都是不可想象的。即使交易前做过产权调查,绝大部分美国人还是会购买产权保险,因为一旦导致诉讼,损失将是难以控制的。

风险点四:非美国税务居民的遗产税可能导致资产的大幅度折损

参考案例如下:钱先生将孩子送到美国上高中,为了更好地照顾孩子,由钱太太陪同孩子在美国居住。钱太太的绿卡还在申请当中,同时她以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。然而,钱太太到美国不到三个月,就因车祸意外死亡。钱先生悲痛之余发现还要承受巨大的财产损失,因为根据美国税法,如果要继承妻子购买的这套房产,他还需要缴纳近30万美元的遗产税。

如果房屋持有人是美国税务居民身份,那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额,只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。夫妻两个人则至少有超过千万美元的免税额,相当于人民币六千万元以上。因此,美国的绝大部分家庭都不会面临遗产税的问题。对于部分移民美国的高净值人士,遗产税的规划是一项系统工程,在这里暂不做探讨。

很多国内投资者不具备美国居民身份,是以个人名义直接购买美国房产,一旦房产持有人死亡,根据美国税法的属人兼属地原则,就必然面临巨额遗产税的风险。美国对非税务居民在美国的不动产征收遗产税,免税额仅6万美元,税率却最高可达40%。如果持有人一旦身故,他持有的美国房产如果需要继承,则将面临高达40%的遗产税率,资产面临大幅折损。

有的投资者可能会提出,是否可以提前将财产赠与子女?因为根据美国税法规定,“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。这种想法是只知其一而不知其二。因为美国税法同时还规定,“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等,需要缴纳赠与税”。

面对遗产税和赠与税的“两难”,有什么合理的避税方法呢?如果房屋购买者本人不是美国税务居民,而妻子、子女或其他近亲属是已经移民美国的人士,可以采取直接赠与资金,然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女将房屋用于自住的话,将来出售该房产时,还可能有25万美元的资本利得税免税额。

如果投资者既没有美国身份,又没有近亲属是美国身份,还有三个可选择的方法:

方法一:联名持有房产。当房屋持有人之一死亡后,房产直接全部归另一个持有人所有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。

方法二:生前出售房产。因为美国税法规定,对于外国人在美国的现金存款是不征收遗产税的,因此,如果能在房产持有人去世前及时出售房产,将房产变成现金,则能够规避遗产税,剩下的主要成本就是资本利得税。资本利得税是只针对房子增值产生的资本利得征收15%~20%,最高不超过28%的税金。比起占房产整体价值近40%的遗产税来说,大大降低了税务负担。更值得注意的是,如果继承人继承房产,除了当时要缴纳遗产税外,未来卖出变现时,还要再缴纳资本利得税。

上述方法也有两个缺陷:缺陷一,如果持有人意外死亡,根本不可能预见,当然不可能提前出售房产;缺陷二,就算病危时临时处置,仓促出售房产,必然也会导致房产的贱卖处理。

方法三:用LLC(Limited Liability Company,有限责任公司)持有房产,同时在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司,再持有LLC公司的股权(见附图)。当房屋的实际控制人去世后,可以直接在离岸地办理股权转让,而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。而如果贷款购买房产,则交易结构更为复杂。

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使用这种方法,当需要出售持有的房产时,只需要缴纳LLC公司的相关税费即可,而且可以很好地保证实际控制人的隐私,规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士,虽然先设立一个LLC架构需要付出一定的时间、精力和费用,但对于长期安全持有资产是必要的。

摆脱国内投资经验

需要提醒国内投资者的是,海外地产投资的环境与国内完全不同,投资者要改变认知,不能照搬国内的房产投资经验。笔者就曾经遇到一位英国房产投资中介在向国内投资者推荐时,将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产,声称其会迅速发展成为城市副中心。事实上,一个处在高速城市化过程中的国家(中国)和一个成熟城市化的国家(英国),其大城市郊区的发展是不可同日而语的。还有一些房产中介以“移民”或“学区房”为噱头,吸引国内投资者到美国买房。对此,进行海外投资是为移民或子女出国留学做准备的国内高净值人士需格外警惕,因为在美国买房与取得美国国籍没有任何关系,而美国“学区房”的概念也不同于中国。

由于国内投资者对国外的法律、经济环境和交易习惯不甚了解,房产中介机构很可能为了提高房屋成交率,没有告知投资者全部风险,而这些风险往往也是国内投资者不会想到的,很容易导致投资受损。“兼听则明,偏听则暗”,在进行投资前,投资者最好找到第三方的专业人士进行咨询。国内各类财富管理机构中的私人银行家熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承,是站在客户角度提供专业咨询和管理服务的专家。国内高净值投资者可以寻求这类专业人士的帮助,提前进行财务规划和安排,理性对待海外投资。

美国商业房地产已经有一百多年的发展历史,市场相对成熟和完善,不仅市场所处的阶段与我国不同,市场的涨跌规律也是国内投资者难以把握的。因此切勿以国内房产投资的惯性思维套用在美国房产投资上,盲目夸大美国房产的投资价值。事实上,要投资美国房地产市场,除了直接购买房产,还可以通过投资REITs及国内的QDII等方式参与,更加灵活和容易退出。希望进行美元配置的国内高净值人群不要将目光仅局限在房地产,还可考虑美国股票、保险、基金等金融产品,以此来实现全球资产配置、财富传承及风险规避的目标。

文章原标题《投资美国房产需慎行》

作者系中国私人银行家俱乐部(CPBCLUB)监事长

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