“学区房”筹划攻略

今年4月18日，北京市正式宣布开启“史上最严”择校令，按照该政策，学龄儿童根据户籍所在地和家庭住址实行就近入学政策，此举有效控制了“条子生”、“择校生”和“共建生”，有助于保证就近入学，维护教育公平。然而，在择校令发布后，上好学校的途径进一步缩窄，为了给孩子提供优质的受教育环境，原先可以通过其他途径实现孩子入学的家长，也面临着是否需要购买学区房的难题，进一步加剧了学区房市场的竞争。

根据此前的媒体报道，52%的家庭愿意选择50～90平米的学区房，中小面积户型受到追捧。按照每平米单价6万元来计算，目前购买一套50平米的学区房需要家庭至少准备好300万元的资金。对于大多数家庭的经济状况而言，这是需要卖掉现有住房才可能实现的目标。而在现实生活中，这种“孟母三迁”的例子却并不少见——卖掉环境舒适的原有住房，奔赴面积狭小、设施陈旧的学区房，只为给孩子提供一个更加良好的受教育环境。

不过，在笔者看来，如果是将孩子接受良好教育作为目标来进行投资规划，则对于学区房这一问题，其实有两条路可以选择。

两类方案大比拼

目前最主流的方案有两类：一是购买学区房进入重点小学就读，二是小学期间长期租房。两类方案所需要投入的资源各有差异，需要家庭结合自身的实际情况加以选择。

方案一——购买学区房就读重点小学。王女士一家住在西三旗某高档小区联排别墅，在孩子刚刚出生的时候，王女士就筹划购买某重点小学附近的学区房，经过多方考察，最后选择一套80平米的学区房，当时花费300万，加上后期装修费用30万，一共约330万，4年之后，房子已经升值到500万，对此她觉得当年投资非常值得，但讨论到现在要不要购买学区房以求未来增值时，王女士则认为未来不太会有大规模的增值机会，但学区房的保值能力依然经得起考验。孩子到了上学年龄后，一家人便搬进了早已准备好的80平米学区房里，从此开始了从市内到西三旗的奔波之路。幸运的是，小学提供多种类型的兴趣班课外班，孩子在学校就可以学习音乐、体育、绘画以及接触各种各样的社团活动，而且基本没有费用或者只有少量材料费用。但总体而言，购买学区房需要忍耐生活居住品质的下降，并且具备一定的经济实力。

方案二——租住学区房，就读重点小学。赵女士一家原居住在东三环三元桥附近三居室，自从孩子5岁起，赵女士就开始寻找适合的学校，最终选定东城区某重点小学就读，为了有效利用时间，一家人离开东三环搬家到学校附近一个90平米二居室，租金每月7500元，同时他们保留原有三居室，作为周末休息地方。学校师资力量雄厚，孩子在学校参加各种社团活动，均为免费，但父母需要承担的是每年9万元的租金，所以这种方案同样需要父母具有一定的经济实力，但相比购房，租房在短期内带来的压力相对较小。

通过以上两类方案的对比，不难发现对于学区房问题，其实并没有人们想象的那么严重，关键在于结合家庭自身的经济状况来选择相适宜的方案。对于经济比较宽裕的家庭而言，购置一套合适的学区房不会造成太大的经济负担，家庭成员的生活水平也有一定的保障。而对于经济实力有限的家庭，租住学区房也不失为一条解决之道，虽然租金价格也并不便宜，但毕竟可以在一定程度上缓解家庭的经济压力，也能为孩子入学后的长远发展留出准备资金。

学区房投资面面观

每位家长都希望提供给孩子最好的条件，让孩子能够享受到更优质的教育资源。因此，对于孩子年龄尚小，有更加充裕的准备时间的家庭而言，可以从以下几方面做好学区房资金的筹划。

一是做到保障先行。从孩子出生起，家庭就要做好全方位的准备，保证家庭的经济稳定。一旦家庭成员发生风险，往往会造成预定用途的家庭资金被挪用，所以需要为家庭的经济支柱购买不低于教育费用的定期寿险，额度在50万到200万之间不等，根据家庭教育要求不同选择，同时为每名家庭成员做好重大疾病的保障，额度在30万到100万之间不等，同理，也是根据家庭经济条件不同选择不同的额度。加上50万以上的意外险，这部分支出基本上是家庭年收入的10%～15%。

二是做好中长期规划。学区房所需的资金的积累不是一蹴而就的，需要家庭至少做好资金的五年规划。特别需要注意的是，孩子小时候的开销往往较大，需要做好家庭预算和记账，很多家长会因为喜欢孩子而给他们购买大量的玩具和衣物，但实际使用周期很短甚至浪费，因此只要留心，这笔费用是很容易节省下来的。同时，由于资金规划的期限较长，需要重视资金的增值，可以根据自身的风险偏好，选择一些期限为中长期，同时资质较好的信托产品加以投资，保证一定的收益水平。在选择产品期间，要咨询专业的理财师，充分评估风险收益后再作决定。总体来说，这部分的投资建议以高、中、低不同收益的金融产品组合为主，以学区房所需资金为目标进行配置。

此外，对于学区房的投资价值，家长们也应理性看待。虽然这几年学区房价格快速上涨，使之呈现出诱人的升值空间，并因此成为很多购房投资者的主要选择。但究其原因，一是前些年学区房价格相对还处于低位，二是家长们对优质教育资源的大力追捧。而现阶段的学区房投资价值到底如何，笔者建议关注以下几方面的影响因素。

一是国家政策的影响。随着国家对教育资源进行整合，越来越多的重点学校收编了普通学校，成为附属学校或者分校。虽然这其中有一部分学校被收编之后换汤不换药，教学质量没有明显变化，但更多的学校则开始了全面的整合，重点学校教师和教学管理者轮岗到分校，逐渐提升了分校的教学与管理水平。按照这样的发展形势，几年后非学区房地区的教学质量也会大幅提升，学区房的吸引力则可能相对下降，从而导致房价不一定能够长期维持在高位。特别是在学区房与周边房价差距非常大的情况下，要注意防范投资风险。

二是房地产价格的趋势。从房产投资角度来看，北京等一类城市的房价涨幅逐步缩小，在未来一段时间，房价整体涨幅难以再现往日辉煌，学区房价格的上涨空间也因此会受到一定影响。特别是投资学区房所需的周期较长，通常有6～10年，不确定性因素较多，因此也需要家长做好资产增值幅度低于预期的心理准备。

作者系国家一级理财规划师