钟伟:新时代的中国房地产向何处去

发布:2017-11-09 16:17 来源: 《中国外汇》2017年第22期 作者:钟伟
党的十九大报告的相关内容为新时代房地产何去何从奠定了战略方向和政策基调,房地产长效调控机制的达成也将是一个渐进的过程。

自1998年中国启动住房改革以来,房地产行业经历了20年的长足发展,现已成为年销售额逾10万亿元、对社会经济生活有很大影响力的行业。与此同时,房地产行业也暴露出了发展不充分、不平衡等问题:一线城市及准一线城市房价高企,房屋库存和房地产金融的稳健性更一度令人产生忧虑。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

党的十九大报告指出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这一表述为新时代房地产的发展指明了战略方向,也奠定了政策基调。

第一,房子是用来住的,不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性。从国际经验看,1945年以来的美国,就长周期而言,除了少部分大城市之外,房价的涨幅只是略高于长期通胀水平。中国的炒房风则令房价快速暴涨,这是快速城市化进程中房地产长效调控机制不足所致。十九大报告的上述定调,决定了房价暴涨论、炒房潮将难以卷土重来。

第二,多主体供给。未来的房屋供给的主体,将从主要依赖市场,逐步扩展到中央和地方政府,乃至企事业单位和居民自建。1998年之后,中国逐渐走上了以市场供给的商品房为主的道路。以住宅为例,商品房一度高居住宅供给的90%以上。近年来,尽管由政府主导的保障房和棚户区改造力度不断加大,但通过市场供给的商品房仍是绝对主体。而从其他国家特别是欧美等发达国家的实践看,政府对房屋供应也发挥着重要作用,新加坡政府的组屋更是占到住宅供应的80%,只有20%的供应是商品房。未来,中国房地产供给过度依赖市场、依赖开发商的情况可能会逐渐变化,各级政府在供给侧发挥的作用将会上升,并将最终形成市场、政府、单位及个人自建等多主体的供给模式。

第三,多渠道保障。如果政府作为房地产供给主体而日益活跃,那么将从土地、资金、财税、建造、房屋的分配和运营等各层面推动形成明显有别于商品房的平行渠道。就土地而言,除了通过公开市场获地,也有可能形成保障房、旧城改造、棚户区改造及集体经营建设性用地的单独供地渠道,租赁房屋和可售房屋的供地也将不同。此外,非商品房的供给也需要金融财税政策的配合,例如配套的住房银行的组建,以及租赁房屋的税收制度等。多渠道保障所指向的保障对象,将是缺乏商品房购买能力的中低收入群体和新市民群体。

第四,多层次需求。研究表明,从长周期看,居民收入的高低决定房价的高低。在既有的收入分配格局下,居民自有住房率通常是稳定和难以提高的。该比率在欧洲约为70%,在美国则略高于60%。中国居民的自有住房率非常高,但考虑到农民自建房和1998年之前房改房的品质,则至少仍有30%以上的居民不太可能购买商品房,特别是在一、二线城市,买不起房的居民比率更高。因此,中国居民对房屋的需求是多层次的:从豪宅到普通商品房,从可售式保障房到共有产权房,从商品房租赁到公租房,这种多层次的需求是现实存在的。多主体供给和多渠道保障,恰恰就是为了以更充分、均衡的方式,满足“买不起房”的群体的居住需求。

第五,租购并举。以前居住需求基本通过买卖商品房来实现,而未来还可以购买可售式保障房或共有产权房,同时也可以通过规范的租赁市场实现租房度日。未来,房屋出租主体可能是开发商,也可能是各级政府,中国房屋租赁市场有望迅速扩张。政策强调的不是人人拥有房屋,而是人人住有所居。这是一个清晰而理性的政策目标。

自2016年第四季度以来,中国房地产行业的既有模式始终处于持续的转型压力之下。我们应该看到,房地产政策能够解决的问题是有限的,不能对涉房政策寄托太多的期待。例如医疗资源和教育资源的不充分和不平衡,并不是涉房政策就能解决:学区房问题的根源在于优质教育资源不足,而不在于如何划分学区、业主或租户,因此租售同权并不能根治这一问题。我们更要看到,房地产长效调控机制的形成是一个渐进的过程。在推动多主体供给和多渠道保障的进程中,既有的政策可能会适度调整,但不会有大的起伏,更不会有方向性变化。

作者系《中国外汇》副主编、北京师范大学金融系教授