继续炒房既无趣又无益

发布:2017-05-10 15:32 来源: 《中国外汇》2017年第10期 作者:钟伟
随着抑制楼市泡沫的政策组合拳不断加强,房地产调控的长效机制正在有序形成,政策环境已使得炒房者不再有可乘之机。

从1998年至今,国人对房价的看法,经过了20年的波折和疑惧,逐渐建立起了房价永远上涨的信念。甚至每有大政方针出台,人们总是用有没有炒房机会的角度来解读。众人皆知美之为美,斯恶矣!不过,笔者认为,随着未来抑制楼市泡沫的组合拳不断加强,炒房盛宴大致结束,继续炒房的思维既无趣,且无益。

其一,就中国的绝对房价水平而言,其已经不低了。在中国和美国之间做比较,可以发现,不仅中国的总体房价已高于美国,即便拿纽约和北京相比,除了少部分顶级豪宅之外,北京的总体房价也已贵过纽约。尽管中国存在储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素,但房价贵已是不争的事实。

其二,就中国的相对房价而言,其已经很高了。当前,中国70个大中城市的房价收入比高于50倍,商品房租金收益率低于2%。以京沪为例,300万元一套的住宅已十分罕见,假定其每年涨5%,涨幅便是15万元,这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。

其三,就中国房地产的发展阶段而言,暴风骤雨的20年已经终结,未来房地产的发展态势可能是稳中趋缓。这是因为,尽管中国城市化率仍然不高,仍有7亿农民,但涉及三农的政策基调难以发生剧变;加之保障房建设的巨大力度,使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便仍有机会存在,也是局部市场和特定物业的小机会。

其四,就中国房地产的金融风险而言,尽管中国房地产市场局部呈现泡沫化,但总体金融风险基本可控。有舆论认为,中国房地产市场市值相当于GDP的411%,比全球平均水平高出260%,是全球最大的泡沫。这种说法过于夸张,且缺乏支撑。中国房地产市场经历了风云激荡的20年,商品房累计销售金额约在65万亿元,其中绝大部分为2010年之后所销售。整体上,中国房地产市场市值可能在120-150万亿元。另据国家统计局调查,2015年年底,中国城镇居民人均财富约14.5万元,其中不动产占比约65%。截至2016年年底,中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿。从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率等指标来看,迄今为止,中国房地产的总体金融风险基本可控,中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。

其五,就中国房地产市场的库存而言,当前的巨大库存不是短期形成的,也绝非能够迅速消化的问题。此轮的房地产市场回暖,大约始于2015年9月份,并在2016年全年维持了高热度。因此,库存去化只是刚刚经历了5个季度,去化面积约2.5-3亿平方米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积等指标来看,中国房地产市场的库存去化问题只是略有缓解,并未出现根本逆转。

其六,就中国房地产市场的负面冲击而言,其正日益引发重视。楼市的发展有诸多好处,例如改变了城市面貌、改善了居民居住条件、激励了土地财政、带动了上下游相关产业、为基础设施和园区建设充实了财力等。不过,其也具有负面影响。一是弱化了认真做好实体经济的吸引力,二是恶化了居民收入分配。热衷炒房或使得社会财富过度集中,造成很大的负面影响。

其七,就中国房地产市场调控的未来趋势而言,政策组合拳不可逆转。短期看,限购限贷等行政手段和市场手段将平行使用;中期看,增加土地和住宅供应,打击市场涨价预期不会手软;长期看,建立并完善全国不动产统一登记平台、完善个人所得税和试行房地产税也是必然选项。房地产调控的长效机制正在有序形成,因此,政策环境已使得炒房者不再有可乘之机。

其八,就和中国房地产市场相关的金融环境而言,有几个要点值得关注。一是次贷危机后异常宽松的货币政策环境正在明显转向,随着美联储的加息和缩表,其他国家的央行也将被迫收紧流动性,中国央行也不例外,流动性可能稳中趋紧,利率也将趋于上升。二是金融要稳要活,金融监管强化和金融风险宣泄并行,房地产去杠杆、去库存仍将延续。三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升,有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。

整体上,中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已逐渐远去,曾经被奉为神话的炒房暴富术可能也将明显退潮。以上因素决定,继续炒房的惯性思维有可能不仅无趣,而且无益甚至危险。

作者钟伟系本刊副主编、北京师范大学金融系教授

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