楼市泡沫:现状与应对

发布:2016-10-14 10:32 来源: 《中国外汇》2016年第20期 作者:钟伟
我们必须做出权衡——虽然整体去库存和局部抑房价必须并行,但整体去库存才是大局。

近期,中国楼市的火热再度引发关注。那么,当前中国楼市处于怎样的泡沫状态?应当如何应对?以下是笔者的观点。

第一,中国重点城市的楼市确实处于泡沫状态。以京沪两地为例,一套市郊的小住宅可能需要至少300万元,假定房价每年温和上升5%,那么就是每年上涨15万。这已超越了大多数京沪普通白领的年收入以及绝大多数白领每年的储蓄。这也意味着,如果财富没有从父母向子女、从中小城市向大城市的迅速集中,年经一代的白领其实并不具备在京沪购房的经济独立能力。这样的楼市明显泡沫化。

第二,中国楼市泡沫仅是全球资产泡沫的局部,甚至很可能不是最危险的泡沫。从2011年至今,全球资产价格迅速攀升,同时经济增长乏力和物价低迷并没有明显改观。包括楼市在内的资产泡沫膨胀,是主要央行量宽和零利率政策所致。中国楼市也是随着国内货币环境趋于宽松和利率不断下行而涌现的。目前全球债市聚集了逾150万亿美元的资金,以纳斯达克指数和富时指数为代表的美英股市屡创历史新高。由此看,资产泡沫并非中国特有,而是一种全球奇观,没有谁愿意自身的资产泡沫率先破裂。

第三,围绕高房价的热议,一定程度上掩盖了楼市依旧面临沉重去库存的现实。“三去一降一补”,是异常艰巨的任务。一线以及重点城市房价的上涨,无法掩盖中国楼市去库存的迟缓。我们必须看到,2016年1-8月,房地产投资增速仍徘徊在约5%的低位,土地出让收益金仍在-8.5%的萎靡状态。预计8月末,全国商品房库存仍然超过40亿平米,待售面积逾7亿平米,前8个月房屋销售不足9亿平米,微增2%而已。从125家上市房企的财务数据看,改善也十分微弱。事实上,与2015年相比,中国楼市当前仍然只算是温和改善,并且冷热分化严重。这迫使我们必须做出权衡——虽然整体去库存和局部抑房价必须并行,但整体去库存才是大局。

第四,中国重点城市房价的飙升确实包含泡沫,但这种泡沫效应可能被媒体无限放大了。一些人认为楼市的回升等同于损害实体经济,这种判断十分奇特。无论中外,高房价的重点城市不可能吸纳,而只会不断挤出传统制造业。而中国存在许多交通物流和工业配套齐全的,地价低廉且利用程度不高的工业园区,开发园区可供传统制造业稳健发展。另外一些人夸张地认为,中国楼市的泡沫甚至超越了当年的日本和美国,但这很可能也并非现实。中国目前住房按揭余额约16万亿元,但居民储蓄存款逾60万亿元,户均储蓄超过12万元,储蓄率居高不下。因此,尽管重点城市房价过高,但就全国整体而言,房贷仍具有较大安全边际,而不是处于一触即溃的危险边缘。

第五,虽然重点城市的高房价,既不是过去三四年中国楼市调控政策有什么重大疏失所导,也不意味着中国楼市泡沫遍地或是去库存已大功告成,但仍需要我们冷静应对。事实上,当前的政策调控手段仍然灵活多样。一是继续严格限制开发商的财务杠杆,突出地价款不应对接银行结构或资管计划。二是建议规范政府土地出让行为,公开地方政府和特定地王相关的政策承诺或会议纪要,避免地方政府和开发商的暗箱合谋。三是继续扩大限购限贷政策,大幅降低多套房的购房杠杆,四是将个人房贷限制在180个月的收入以内,并对购房者出具虚假收入证明的单位追究法律连带责任。五是根据水电燃气等市政服务消耗量,对空置房屋尝试收取空置费。六是以租房市场合约规范化为抓手,加强保护租房者利益、七是取消对重点城市年满18周岁子女的购房许可,强调要求成年子女必须有稳定工作和社保记录方可购房。八是尝试研究开征遗产税等。

我们应当看到,中国一线楼市的过热,是全球资产泡沫的一部分,而不是政府涉房政策出现疏失所致;与此同时,我们也应当看到,楼市去库存有可能需要承受重点城市房价率先启动的代价,调控房价过热的局部惩处政策空间依然充裕。

 

作者系本刊副主编、北京师范大学金融系教授