地产大潮正在退去

1998年，中国政府结束福利分房，开启了房地产市场化的改革。自此，房地产行业经历了15年的快速发展，并引领中国经济高速增长。然而，2014年，房地产各项指标呈现见顶回落的态势：房价涨幅明显趋缓，投资销售呈现断崖式下跌态势，整体房屋空置率已达15%的警戒线。笔者认为，此次地产行业波动不再是“假摔”，而是中长期意义上的转折性趋势。理由有以下三点。

第一，房地产从供不应求转向供需均衡的时间点基本到来。过去几年房地产市场的供不应求是房价上涨、投资开发如火如荼的主因，即便是在严厉的限购政策之下，房地产市场依然呈现波动向上的格局。然而，随着近几年房地产供给的大幅增加，房地产行业供不应求的格局已有了一定的缓解， 使目前的房地产整体供需已处于相对平衡的阶段。根据笔者的测算，目前商品房总供给面积约148亿平米，静态总需求面积约141亿平米。即使考虑到人口红利、城镇化、改善性需求以及自然折旧等动态需求因素，按笔者测算，全国层面的房地产供需也将在2015年年中进入平衡状态。此外， 近年来房地产调控的政策组合拳、保障房建设和反腐三因素也进一步加速了地产拐点的来临。

第二， 房地产企业行为发生转变，扩张趋势发生转折。一是对未来预期谨慎，地产企业的杠杆率明显降低。地产企业的资金杠杆率（资金来源/自筹资金，反映企业从其他渠道获得资金的实力）从2004年的3.5降至目前的2.5左右；经营杠杆率（土地购置金额/销售金额）从30%左右下降至15%。即便是在这两年房地产旺销格局下，地产企业的杠杆率也维持在较低水平。这表明企业对未来预期更加谨慎，即便是销售格局良好，资金充裕，拿地开发也并不激进。二是行业重组并购明显增加。对于地产行业而言，随着供需趋向平衡，近几年行业重组并购明显增加。2013年地产行业规模以上的并购达到148个，金额超过140亿美元，相比过去几年增长明显，地产行业步入“发展瓶颈期”的特征也愈发明显。三是部分地产企业开始转向其他领域。事实上，经历了2013年的旺销，目前大部分地产企业的经营状况和资金链状况都要好于金融危机时期。尽管如此，在表面平顺的2013～2014年，部分传统地产企业却开始主动转型，布局其他领域，其中不乏在地产行业经营20多年的成熟企业。这可能意味着行业拐点的临近，过去十年快速发展的模式可能难以为继。

第三，房地产对国民经济的拉动作用开始下降。2010年以后，房地产对经济增长的拉动明显减弱，房地产行业的增速已明显低于经济增速。尽管2013年房地产增速小幅回升，同时房价大幅上升，并导致房地产占GDP的比重略有上升，但这仅仅是2013年年初政策造成的恐慌性反应，到2013年四季度，房地产增速就又开始有所下降。因此，2014年，房地产对经济的拉动作用以及占GDP的比重均可能下降。

总之，此次房地产的深度调整意味着地产时代的终结，房地产业在经济中的主导作用将由此发生转变，而后地产时代新的经济架构也将随之逐步确立。在产业层面，房地产对相关产业的带动效应将减弱，与房地产相关的传统行业将出现产能过剩；而服务业、装备制造业、环保行业等将兴起，并引领整个经济（其中服务业占比将达60%左右）。在增长动力方面，消费将会唱主角，消费率将上升至60%左右，消费亦将取代投资成为增长的主要拉动力量。在财政收入和资金成本方面，地产时代的土地财政行将终结，代之以多点开源的财政新局，资金成本因此会趋势性下行。在居民财富选择上，金融资产与新产业将成为财富新的聚集区。