低利率是“馅饼”还是“陷阱”？

      今年，多伦多房地产市场演绎了典型的“冰火两重天”走势。第一季度，楼市如冬天般寒冷，但自4月起，楼市在经历短暂的“小阳春”后直接进入“盛夏”，并将火爆的成交态势一直延续至今。伴随着成交量不断放大，房价也像坐上火箭一样屡创新高。
        在金融危机阴影尚未褪去，实体经济复苏之路仍显漫长的前提下，多伦多楼市缘何发生惊天逆转？对此，多位业内认为，这是一波由超低利率催生的行情。
        为了应对突如其来的金融海啸的冲击，加拿大央行从去年开始放宽货币政策，进入到降息通道。今年4月加拿大央行再次宣布将银行间隔夜拆借利率下调至0.25%，利率水平创下历史新低。与此同时，各商业银行和金融机构也将房屋按揭利率调至历史最低位，一些购房者拿到的房贷利率几乎比两年前低了2个百分点。
        在超低利率的刺激下，自住者和投资者纷纷蜂拥入市。对于很多购房者而言，史上最低利率有如天上掉下来的“馅饼”，不捡白不捡。那么，低利率到底是一块美味的“馅饼”，还是地上潜伏的一个“陷阱”？

     “馅饼”VS“陷阱”
        即使是最乐观的经济学家，恐怕也没有预料到今年多伦多房地产市场的“火爆”程度。蒙特利尔银行总部经济学家陈蔚纯曾在论坛上讲述了这样一个故事：10月份，她所在的小区来了一名地产经纪，这名经纪挨家挨户地敲门，询问大家现在是否有房子卖。原因是“一个客户急着要买房，但这名经纪手中却没有房源，只能一家一家地敲门碰运气。”
        实际上，上述故事只是多伦多楼市强劲复苏的一个缩影。看一看最新的统计数据就会知道，这个市场如何由“冰”变成“火”：多伦多地产局发布的数据显示，2009年11月，大多地区REALTORS共报告7446单交易，与去年同期相比，销售实现了翻番。不仅是多伦多，加拿大多个城市的房地产市场最近几个月的成交数据都超越了金融危机前的水平。
        漂亮的市场数据背后，是大量购房者以较少的首付和大笔从银行贷来的钱买的单。在按揭压力大为减轻和地产经纪“此时不出手，更待何时”的鼓励下，此前一直持观望态度的消费者开始加入到购房大军中。压抑已久的刚性需求一旦释放，力量不可小觑，加之投资性需求的入市，房价呈现节节攀升之势。
        然而，一个不容忽视的事实是，目前的超低利率只是加拿大央行为了应对金融危机而采取的暂时性举措。悬在空中的升息“达摩克利斯之剑”，早晚有一天会落下。
        加拿大央行此前重申在2010年第二季度结束前不会加息，那么换言之明年7月后加息的可能性非常大。利率作为调控经济的一个重要杠杆，其变动取决于经济复苏、通货膨胀等多种因素，多位经济学家预测，0.25%的超低利率将于明年夏天终结。
        考虑到加息是个逐步的过程，明年加拿大很有可能仍维持较低的利率水平，但未来几年，利率将回复到历史平均水平。满地可银行资本市场部高级经济师Sai Guatieri指出，2012年中期，央行的隔夜拆借利率将回升至4.25％。房屋按揭利率也会相应上涨。
        显然，目前很多急于入市的购房者，是根据0.25%的基准利率做出购房的决策。如果央行将利率调回到历史正常水平，购房者会发现，每个月要还的房屋贷款将比现在多一倍还不止。加拿大央行预测，一旦利率上升至正常水平，加拿大将有10%的家庭将难以应付每月要偿还的贷款和各类账单。
       对于一些低收入人群而言，一定要衡量自己的承受能力，考虑未来利率变动可能增加的购房风险，而不是被现今的低利率所迷惑。

      资产泡沫之虞
      “预期”有时是个可怕的东西。目前，在资产价格上涨的预期下，加拿大楼市已出现“发烧”的症状。
        对此，加拿大央行和财政部已有所警觉。日前，央行行长卡尼（Mark Carney）和财政部部长费拉逖(Jim Flaherty)鲜有地前后表示出“对加拿大楼市过热的担忧”。卡尼警告，目前极低的利率，正在吸引加拿大人借贷太多钱，银行则大幅度增加放款，或许他们将来都会追悔莫及。费拉逖则表示，他正在密切关注房地产市场，如果必要﹐财政部会考虑一些措施为房屋市场降温。“我们可能采取的措施包括5%首期付款调整到更高水平，并缩短按揭年限。
        尽管央行的担忧被加拿大帝国商业银行（CIBC）的经济学家驳斥为“杞人忧天”，但不可否认的是，“杞人忧天”总比“亡羊补牢”好。况且，央行到底是“未雨绸缪”还是“杞人忧天”，还要交由时间来检验。
        有经济学家认为，从长期来看，如果房地产一直保持现在强劲的发展趋势，而政府又不干预，很可能会酝酿新一轮资产价格泡沫。
        实际上，一次加息对还贷者的压力尚不明显，但数次加息后产生的叠加效应，将终结房地产市场的涨势。在这一点上，“邻居”美国早有前车之鉴。
        2001年，为了刺激经济增长，时任美联储主席的格林斯潘采取低利率的宽松货币政策，这一政策一直维持到2004年6月。连续几年的低利率提高了很多人的供楼能力，刺激很多没有买房实力的人也出手购房，从2002年起，美国平均房价每年以10%以上的幅度上涨，2005年更是暴涨了17%。
       然而，2004年6月起，美联储连续17次加息，将利率从不到1％上调到了5.25％。一些消费者无力偿还贷款，而房价的持续下跌，导致其中一部分人沦为“负资产”。房地产泡沫最终破裂，并成为引发次贷危机的导火索。
       尽管加拿大房地产市场与美国情况有所不同，金融体系更为健全，但是，利率持续提高将令购房者的承受能力将大为下降，一些在低利率诱惑下“踮着脚尖”买房的人届时恐难为继，美国人接受过的多数考验加拿大人同样会面对。