外资工业地产巨头看好中国

        2009年正在走完它最后的两个月，普洛斯（Global Logistic Properties）、安博置业（AMB）和嘉民集团（Goodman Group）三大外资工业地产巨头在中国新增投资的账面上颗粒无收。

　　“今年他们之中没有一家做过新增投资，无论是投资开发或者购买物业，因为整体的资金状况都非常不好，目前在积极寻找融资渠道。”世邦魏理仕工业及物流服务部经理胡晓睿在接受《地产》采访时谈道。

　　缓步前行
　　受全球金融海啸影响，以出口为导向的外向型公司和供应商减少了对于工业地产的需求量，国内一线城市的工业地产需求已显疲态，租金水平从去年第四季度开始至今持续下滑。由于工业地产项目主要依靠出租收益来维系现金流，当租户需求大幅减少及租金下调时，业主便不得不开始承受现金流急剧缩水的重压。

　　不久前，全球排名第二的工业地产商AMB中国区董事总经理马思德（Thomas.F.Marquis）曾公开表示，2009年AMB在中国市场并无新的并购计划，以经营好目前现有的用于物流配送的地产项目为主。

　　相较AMB的保守，普洛斯的表现相对来说还是比较活跃的。然而在出售中国资产后，重组过后的普洛斯中国也再没有通过官方渠道传出在华的新收购计划。“普洛斯本身持有的空置物业太多了，仅北京北 (论坛 新闻 视频)部的空置物业就已高达十几万平米，因此主要精力都集中在消化空置物业方面。”胡晓睿表示。

　　高力国际工业部董事陈维吉力的意见则稍显不同。他在接受《地产》采访时表示，经历第一季度的低潮期后，许多外资企业已经开始对中国公司追加投资。“新加坡政府产业投资有限公司在收购了普洛斯中国后，已经可以看到一些新的重组和后期快速发展理念。”重组并购后的普洛斯公司也曾公开表示，看好中国的物流市场前景，未来两年在华将投资10亿美元。

　　嘉民集团是另一个很好的例证，“嘉民过去两年内的发展超速，去年年底整个公司资金情况不是很好，澳大利亚市场股票大跌。”今年6月，嘉民集团宣布中投公司和麦格理银行一同参与该集团近期的融资计划，双方共同为其提供4.85亿澳元的资金。“相当于给嘉民集团注射了一针强心剂。”在重组中获得新生的同时，中投公司也晋升为嘉民集团的最大股东。

　　虽然中投公司公关外事部相关人士曾表示，中投为嘉民集团提供流动性支持属于正常的投资行为，称其“仅仅是一个财务投资，并不是战略入股”，但嘉民集团重点开发中国市场的策略已是板上钉钉。

　　“三大物流房地产巨头很明显非常看好中国的工业房地产，有了他们带动市场，能够预测未来一年内会有非常好的行业机遇。” 陈维吉力如此说。

　　不过，相比专注于物流房地产的投资公司，工业园区领域的知名外企如腾飞集团、新加坡丰树（Mapletree）等，今年基本上是在守住原有的投资，少有动作。即便如此，胡晓睿依旧看好工业园区尤其是商务园的发展方向。“现在物流的表现不是那么积极，因为物流是跟生产成本直接挂钩的东西，如果租金太高的话，没人愿意来。”

　　前辈经验
　　从某种意义上来讲，中国工业地产的发展史，正是外资掘金中国工业地产的历程。1994年，腾飞集团的苏州工业园项目开启了外资进驻中国工业地产的大门，紧接着，普洛斯携“物流地产”概念高调挺进。此后数年，老练的海外工业地产投资商嗅到商机纷至沓来。除一线城市外，经济前景良好、对区域有一定辐射作用的二线城市也成为外资工业地产开发商的追逐对象。直到2008年，这种高歌猛进的局面在金融海啸面前戛然而止。

　　中国工业化道路已经很长久，但中国工业地产的真正起步，应该是在外资开发商进驻之后。“外资工业房地产在行业里起到了带动作用，引进了新的概念和管理方式，把国内的工业房地产提升到新的认识领域。”陈维吉力表示。

　　凭借领先的投资理念与经营模式，在工业地产领域内，外资成为了中国企业的一位老师；即便在今天，在持有模式和（物业）管理模式方面，外资公司仍有值得看齐的地方。

　　其中之一，就是对于投资回报率的坚持。对海外工业房地产投资而言，其资金来源可能是一些基金和金融机构，甚至会有信托基金的背景。这种情况下，对于资金的短期回报率和内部回报率（IRR）就会存在一个基本的要求，对于资本化率的要求也比较高。“因此，外资无论在选址、投资甚至物色项目使用者的时候，数据就显得非常重要了。”

　　陈维吉力认为，虽然彼此之间区别较大，外资的这种理念仍然非常值得国内开发商和投资商来参考。“他们都是考虑到未来信托基金的整合重组和再次上市的可能性，数据需要满足基金的要求，甚至投资收购后的回租要求。”

　　通常，外资工业地产开发商在进行投资之时会根据企业策略，以资产包大小、收益率及物业通用性三项数据来甄别投资方向和运营方向。而运营方式一般是持有、招商和物业管理，“有的外资可能没有招商的TEAM，有的外资没有物管的TEAM，两项都有可能外包，但不会影响他的整体运营模式。”胡晓睿介绍道。而经过十几年的发展，内外资工业开发商在运营模式方面，已经不存在本质上的区别。

　　前景看好
　　如其他房地产类型一样，工业地产同样是与整体经济环境捆绑在一起的。在相关政策的推动之下，目前国内的工业地产投资环境尚可期待。陈维吉力甚至大胆做出预测，一到两年内，工业地产会出现新的机会增长点，实现更快发展。

　　世博会将成为一个很关键的转折点。“最近上海已经有很多政策和活动在谈，两个中心、大浦东与大虹桥的概念，也将带动品牌企业在这方面的投资，对工业地产是一个相当看好的推动。”据陈维吉力介绍，目前已经有一些中小型的海外企业开始进入中国。“这会带动起一个浪潮，不过，毕竟工业房地产的决策周期要比其他商业更久一点，预计需要6至12个月的时间。”

　　基本上，除金融海啸造成的不利影响外，陈维吉力不认为外资在国内工业地产领域存在大的阻碍。“可能有些政策方面还不是完全开放。”目前为止，物流投资的政策会比较支持有实力的大型房地产公司，“中小型的国外开发公司想要投资一个单独的项目，就没有这个所谓的灵活性。”

　　当真计较起外资工业地产开发商的“心病”，恐怕是国内REITs的久拖未决，令他们的套现计划始终难以成行。事实上，将工业地产打包成REITs上市，已是外资工业地产巨头常用的操作手法，丰树、嘉民等企业旗下均有工业地产专用投资基金。

　　而不少开发商在进入中国之时，就已经计划将中国境内的工业地产开发项目通过证券化的方式进行资金募集并向投资者分配收益。但是，国内REITs启动的进程远没有想象的那么快。

　　年中，随着浦东新区REITs揭开神秘面纱，始终困扰国内工业地产的这一融资瓶颈，有望得以改善。值得注意的是，这批打包的资产涉及物业总数达到105宗，其中工业地产建筑面积为125.66万平方米，占比高达九成以上。在尚未稳定的金融环境下，工业房地产的实力还是被看好。

　　“我们都在积极等待，这只REITs如果能够在年底前推出的话，会给外资投资者带来一个新亮点。”陈维吉力憧憬道。