外资盯上2010年 投资房地产亚太地区首选上海

       上海，成为2010年外资投资亚太区房地产的第一站。

　　受益中国政府采取一系列财政和货币刺激政策，上海房地产在2009年全球表现突出。这最终增加了外资明年加码上海的决心，于是270位国际知名房地产人士不约而同地选择了上海。

　　外资归来？
　　2007年外资在中国房地产投资达到高峰，9月-12月每月平均有200家外商投资房企新设立，但到2009年下半年这个数字却滑落到月均20家。

　　对此专家指出，2010年外资投资上海房地产的规模可能会超过2009年，但很难超过2007年的水平。在关注上海的同时，外资对二、三线城市同样表现出极大热情。

　　首选上海
　　外资投资房地产，明年瞄向哪里？

　　270位国际知名房地产业内人士第一个考虑对象，不约而同地圈定了中国上海。这270位来自国外，包括投资者、开发商、房地产公司代表、贷款机构、经纪及顾问等。他们一举一动可谓左右外资在房地产领域动向。

　　近日，全球四大会计师事务所之一的普华永道联合城市土地学会，对外资明年房地产投资进行了调查。其发布的《2010亚太区房地产市场新兴趋势报告》指出，上海在2010年亚太区最具投资前景、发展前景的城市中均排名第一。

　　上海房地产在2009年表现出的发展活力，对于外资来说极具吸引力。

　　土地市场蕴含潜力。《报告》指出，上海正在经历开发商购地的高潮，报告期内交易量已经接近10亿美元。借助政府注资所带来的流动资金，开发商正抓取机会增加自己的土地储备。

　　中原地产对国内十家标杆房地产企业进行监测显示，截至2009年11月底，十家标杆房企在今年一共拿地150幅，资金总额高达1667亿元。

　　地产开发前景显现。《报告》认为，2009年上半年，上海住宅增长超过11%，而且分析师预计，这个增长还将持续到2010年。房产销售也会持续增长，由于经济稳定发展，租赁也不会有问题。

　　佑威房地产研究中心数据显示，2009年上海商品住宅成交均价为16089元/平方米，比2008年的13967元/平方米增长15%。其中11月份成交均价与2月份相比，增幅达到了47.47%。

　　普华永道中国合伙人孙颖介绍，其他对上海市场造成了积极推动的因素还有：上海将举办2010年世博会，这预计将吸引约7000万游客。

　　上海一位代理机构负责人向早报记者介绍，美国、澳大利亚等外地楼盘已经盯上了上海世博会的档期，准备纷纷奔赴上海来推介，希望抢夺上海客源。

　　“政府放宽了对外资购买住宅的限制，也带动了需求增长。”孙颖指出。

　　外资归来？
　　外资盯上2010年上海，外资投资是否再现2007年行情？

　　“外资第一站瞄准了上海，但并不意味着上海将是外资投资房产最多的地区。”国际物业顾问莱坊研究和顾问部杨悦晨向早报记者指出，对于二、三线城市，外资同样表现出了极大的兴趣。

　　杨悦晨介绍，目前不少基金公司在卖掉以前收购的项目之后，又开始在上海重新寻找新的项目。但她同时指出：“外资在上海选择面比较窄，虽然上海项目众多，但是缺乏令外资怦然心动的项目。”

　　“相比较而言，在二、三线城市，由于与政府开发合作度更具有弹性空间，外资在关注上海的同时，更加关注二、三线城市。”杨悦晨强调。

　　杨悦晨介绍，外资收购住宅物业更加考虑资产自身的增值，而不是考虑投资回报率。由于今年上海诞生数个地王，外资判断，在地王的推动下上海房价仍将走高。不过，相比于住宅，外资更喜欢商业物业，因为目前上海写字楼成交价格仍然低于住宅。

　　分析师薛建雄告诉早报记者：“外资可能通过参股一些开发商，或收购一些商业性项目带达到投资回报。明年外资投资上海房地产的规模可能会超过2009年，但很难超过2007年的水平。”

　　外资从2002开始大举进入中国以来，并保持较高增长。一直到2007年上半年形成一个历史高峰。当年利用外资比重从2006年的11.6%增加到了24%，在上半年利用外资同比增长幅度更达到了89.9%。

　　2009年外资数量有所减少。2007年9月-12月每月平均有200家外商投资房企新设立；到2008年上半年，审批数字滑落到月均32家；2008年下半年进一步滑落到月均20家；2009年上半年数量维持在每月20家。

　　薛建雄强调：“外资最怕的就是中国的政策”。楼市政策同样需要外资关注。近期，营业税调整、“国四条”等将影响明年楼市表现。

　　中国突出
　　《报告》显示，根据投资前景预期水平，2010年亚洲排名前五的城市分别为上海、香港、北京、首尔和新加坡。

　　香港地产价格受政府注资的推动相对较少，但是零售在调查结果中非常突出，报告显示在衰退期间零售地产仍然保持了强劲表现；北京连跳九位，成为投资者最青睐城市的第三名。今年第一季度，当市场突然转变时，资金仍然继续流入。调查的受访者对北京的住宅及制造业资产评价相当高。

　　普华永道亚太区房地产税务主管合伙人苏国基指出：“今年中国城市占据排名榜领先位置，主要因为由政府主导运作的超强流动性在全国范围内拉升了市场，催生了中国商业地产市场的全面复苏。”

　　中国政府采取的一系列财政和货币刺激政策，使中国房地产在世界范围内一枝独秀。

　　《报告》指出，雷曼兄弟破产引发全球范围内一连串的金融和经济崩溃，但在一年多后亚洲的房地产市场却出人意料的表现强劲，远远强于欧洲和美国。尽管亚洲地区在08年至09年初也出现了类似于西方经济体的房价和房租陡然下跌的局面，但是中国经济超乎寻常的韧性使整个亚洲市场在09年下半年还是有所回升。

　　《报告》强调，多个亚洲市场在2009年末开始发出积极的信号。在中国市场的强势带动下，交易量从很低的点位获得反弹。整个地区的房地产市场价格上升。虽然整体涨幅有限，但某些资产种类和某些区域市场，尤其是中国上涨显著。